倒推3年的真实市场，这次郑州18个片区的价值座次排定了！

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2020年的楼市，这是最近3年最魔幻的一年。

如果没有疫情，2020年的郑州市场，乃至全国市场，一定会沿着2019年的路子，继续走下去，不紧不慢，不温不火。

但是疫情来了，基本面变差了，收入减少了，信心没了。一场突如其来的疫情，将市场拦腰截断，就像一艘大船，一下子摇摆起来。

向左走？向右走？

我也不能全部看透，但是我非常肯定，郑州未来几年的走势，早在2017-2019年这3年就已经写下了，只是很多人根本没去研究罢了！

以往3年的基调，才是判断未来走势最有用的数据。

我自己不想算卦，

非常抵触特价房，

也不愿意紧跟热点，

最近，我自己看了非常多的楼市文章，观点横飞，百家争鸣，看空的，看多的，平稳的，多如牛毛。

业内人晕头转向，购房者更是一团浆糊。

为了弄清未来最真实的走势，我只做了两件事情：

1、跑出去，去一线看最真实的市场；

2、坐下来，研究17-19年最真实的价格涨幅。

第一、只有一线才是最真实的市场。去开盘现场，去交定金，去看楼盘，才是最真实的市场信心，信心不会造假；

第二、只有价格才是最真实的反应。价格才是衡量一切的标准，高了一定要降价，低了一定要涨价，价格不会骗人。

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第一、先看价格，尤其最近3年。

17-19年，郑州到底涨了没？

我想很多人的印象是——郑州没有涨！

其实根本不是这样！

为了搞清楚这个问题，我专门研究了17-19年，郑州最真实的成交价格。

不要看地价，北龙湖就是最好的例子；不要看去化率，这玩意儿只有天知道，一定有水分；不要看售楼部的人头，很有可能挤满了大量的中介。

我只相信价格。只有价格才是最真实的数据。

哪怕你地价2万，周边竞品最高卖1万9，那你打断牙最多卖2万；

定价高了，去化率太低，下次开盘价格一定会调低，或者特价房；

市场好了，版块好了，价格一定会涨价；房企缺钱，就必须降价；

这才是最基本的房价规律。

我花费了一个上午，搜集了重点楼盘的开盘数据，把17-19年这3年，每个版块、每个楼盘、每一年，最真实的价格数据，根据开盘情况，做了一个很全面的总结，这才是最真实的市场状况。

并根据涨跌进行了排座：

1、涨价片区：

2、平稳片区：

3、降价片区：

1、我采集了18个片区，11个平均涨幅以上，6个涨幅较高，7个出现跌幅，说明什么？郑州市场还是比较稳定的，尤其是郑州主城，不管是价格还是价值，比较稳定，涨跌均衡。

2、大家只看到了金水北、管南涨价，其实白沙、二七、常西湖等，这3年都在涨价；

3、双湖科技城竟然没降价，老经开价格这么贵也没降价，高新惠济中原依旧稳得一批；

4、不止绿博、经开物流园、杨金，东区其实整体也在降价，尤其是北龙湖更是惨不忍睹；

5、不要再黑平原新区、古荥、荥阳、洞林湖、南港，这是欺软怕硬。

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第二、再看一线市场，看一线的成交数据。

我花了几天的时间，开车转了一圈。

有一个最真实的感受：

1、远郊人气确实很少。这是好事，回归主城一定是好事，但是这并不代表远郊都不行，白沙的星联、汇泉都卖得不错，甚至汇泉都清盘了，北港跌倒9000以下，自住能不能买？

2、主城整体平稳。三环附近的九鼎公馆、盛悦府、四季城、金水湾，购房者的数量还可以，自住还是占多数，这是郑州最扎实、最稳妥的基本面，保证不会塌；

3、热盘还是非常热。主力楼盘中，比如青云筑、金水湾、钱隆城等楼盘，价格稳定，性价比高，值得入手。

我相信大家也都看了，也都调研了。

尤其是开盘，作为最重要的风向标。

最近几周的开盘数据，虽然平均去化都不是特别高，但是整体市场上关注度高的楼盘，哪怕去掉水分，去化率也在6-7成左右，虽然不理想，但是还凑合。

4月是关键月份。大家可以重点关注一下，4月份即将拿到预售证的18个楼盘，尤其是14个重点楼盘，都是供应主力，这才是市场真正的走势。

只有一线调研，加上开盘去化，这个市场才是完整的。

市场整体稳定。

16-17年是郑州市场的顶峰，2020年很多人也都觉得，市场在走下坡路，二手都跌成狗来，现在买就是站岗，再等等，等到明年。

但是问题是，真实情况根本不是这样：

2017年，郑州成交27万套：

2018年，郑州成交20万套；

2019年，郑州成交24万套。

数字不会骗人，这才是最真实的网签数字。

看成交量不会骗人，数字不会骗人，每一套的背后都是一个家庭在支撑，都是拿着数十万、甚至数百万的资金在支撑，都是每个月少则5000、多则2万的月供在支撑，这不会造假。

所以，我还是希望大家多一点理性。

不要看爽文，不要看暴涨，不要看暴跌，不要看重磅。

就像我在很多场合，不管是楼市、破竹，还是对外演讲，我都在一直强调一个观点：

郑州市场是“波浪式”的。

每一年、每一个版块、每一个楼盘，都会出现价格上的跳动，但是如果把17-19年、这个版块、这个楼盘，所有价格拉平之后，才发现原来市场是平的。

是的，非常平稳的。

这就是我为什么只相信价格数据+实地调研。

没有调研，没有数据，只凭感觉，只凭热点，得出来的任何结论，千万别信。

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整体来讲，郑州在2020还是要回归主城区，今年，郑州主城至少会有近20个新项目入市。

先看下面这张很重要的图片，是这些新项目的大致分布情况。

我们发现，常西湖新区、中原老城区、金水老城区、经开老城区、北龙湖北岸和杨金东片区，今年都至少有两个新项目入市，相对来说机会更多。

郑州的城市框架不算大，也没有摊大饼式发展，房价没有泡沫对标其他城市也算是比较夯实的价格，所以整体涨跌都不突出，但是郑州城市发展速度，近几年发展成绩也算有目共睹的，按照郑州新区域的功能定位，三年城市面貌的改进呈现，“筑巢引凤”后，郑州城市吸引力指数也更加期待。

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